七月楼市迎来一波阵痛！

      进入七月份之后，炎炎夏季，得“热伤风”的人越来越多了。公司、家里、地铁上冷气十足，走在路上骄阳似火，如此一来，寒热反复侵袭，出现头痛鼻塞，再正常不过。      把楼市看成一个人的身体，进入7月之后，也出现了类似症状。
      一方面，是上半年楼市反弹的“余温”未尽。
      浙商证券近日发布的数据显示，7月上旬，重点监测45城累计成交面积641.2万平方米，环比上升8.8%；2019年累计成交11695.3万平方米，累计同比上升16.2%。
                          
      成交面积与土地溢价率仍然维持高位，说明依然有不少房企、购房者冲进市场。
      另一方面，是调控发力后，楼市气氛骤然收紧。
      调控的力度持续加大，限地价、限融资、限售、限购、公积金、户籍等都已成为选择，中原地产研究中心统计数据显示，6月单月，全国房地产调控政策发布次数达46次;  而2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，相比2018年上半年，同比上涨31%。
      在如此密集的调控政策下，6月份，85家典型房企的融资总额为508.16亿元，环比下降54.3%，同比下降40.8%。其中，5月份企业发债总量210.6亿元，环比下降73.1%，房企发债大幅缩水，创出2017年3月以来的最低值。
      整个市场的心弦，为之一紧。偏偏此时，又有两个消息来“添乱”。
                          
      第一，房贷利率反弹。
      据证券日报7月11日报道，6月份，全国首套房贷款平均利率终于迎来回弹，为5.423%，由此终结了2019年上半年连续下调的状况。
      继青岛、南京、成都之后，天津、苏州、福州、宁波、南宁等地的房贷利率平均水平均在6月份有所上升，且变化频率较快，南京的房贷利率已经连续两个月上调。另外，宁波、苏州等地部分银行还表示，目前房贷额度比较紧张，或暂停放贷，或放款时间不确定。
      众所周知，房贷利率是楼市资金面最关键的指标之一，也关系着无数购房者的融资成本和钱袋子的松紧程度，在连续下滑多月的情况下首次反弹，颇具信号意义。
                        
      第二，房租连降半年。
      根据城市房产网的数据，今年二季度，50个典型城市租金收益率为2.3%，环比下降3%，同比下降10%。这已经是连续两个季度房租下降了，其中三线城市房租下跌最明显。
      从租金收益率的角度来看，厦门（1.2%）、深圳（1.5%）、三亚（1.5%）、福州（1.5%）和青岛（1.6%）排名最低。
      一方面，70城房价指数持续微涨、另一方面，租金收益率却持续下降，房价与租金的剪刀差非但没有缩小，反而有扩大之势。
      这两个消息看似平常，实则对下半年的楼市具有“风向标”的意义。
      房贷利率上浮预示了买房成本的提高，租金收益率持续下降，说明房产的投入与产出不成比例。
      这种冷热无常的表现，让房地产市场越发变得扑朔迷离，库存数据更能说明问题。
      房产研究机构克而瑞发布报告指出，据CRIC数据统计显示，上半年各重点城市库存量同比继续呈上升趋势。截至5月末，54个典型城市新建商品住宅存量约33853万平方米，同比上升16%。
      各能级城市库存相比2018年同期也均有不同幅度的上涨，其中一线城市涨幅最大，达到40%，二线和三四线城市同比分别上升9%和22%。
      具体而言，沈阳、佛山、大连、青岛等8市待售面积仍在1000万方以上，常熟、钦州、湖州等6市同比涨幅超过100%。
                        
      在6月份，中泰证券宏观分析师梁中华发文指出，去年下半年以来，商品房广义库存和存销比已经再次抬升，而今年4月住宅类商品房广义库存也开始环比上升。
      所谓“库存”，指的是商品房待售面积，库存越多，说明下游销售端去化不利，房子难卖，表面上的市场成交仍然是热火朝天，深究起来，只属于某些热点城市的限价盘而已，对绝大部分城市而言，房地产供过于求的“拐点”已经不远了。
      实际上，这种情况与2014年非常相似。
      2014年2月，全国近4成银行上浮房贷利率，超1成银行停止二套房贷，与现在如出一辙，受此影响，房价同比增速自2013年11月的9.1%持续下滑，到2014年9月达到-1.1%。
      商品房销售面积由2013年2月的49.5%下滑，到2014年9月达到-8.6%。商品房待售面积不断上升，2014年底待售面积突破7亿平米。
      是不是有一股“熟悉的味道”？房贷利率再次上浮，库存又开始增加，似乎楼市正在重复5年前的脚步。         
      然而，正所谓“此一时彼一时”，2014年之后，有棚改、农民进城、城镇化、房企下沉三四线城市，这些途径可以有效的化解库存压力。
      时隔5年之后，居民杠杆率逼近60%，热点城市房价收入比达15倍以上，三四线楼市的棚改总量缩水过半，“老路”显然已经走不通。
      值得庆幸的是，当前“旧改”正是火热之时，全国17万个老旧小区，超过4200万户、上亿居民，40亿平米的建筑面积，有着迫切的改造需求，不必大拆大建的前提下，高达4万亿的投资空间，若改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元，可以完美接棒棚改“缩水”后的缺口。
      一旦房地产行业找到了新动力，目前的库存压力，就不再成为首要“头疼”的问题。
      “热伤风”只是季节性因素导致的短暂不适，当人们的置业理念更加务实，稳房价、稳地价、稳预期的前景越来越明朗，房地产市场自然会重回正轨。